강남대로 상권은 말이 필요 없을 정도로 명동상권과 함께 국내 최고 최대 상권으로 군림해오고 있다. 최근 지나친 임대료 상승과 경기불황으로 주춤한 모습이지만 지하철 2호선과 신분당선을 끼고 있는 상권답게 국내 최고 수준의 유동인구를 여전히 자랑하고 있다.

강남대로 상권은 국내 지하철역 중 최고 수준의 유동인구를 자랑하는 강남역을 중심에 두고 있다. 강남역은 일평균 승차량 10만 이상에 주변 상권의 유동인구를 모두 합치면 100만여 명이란 말까지 나오는 전국 통근형전철(광역전철)역 중 단일역으론 최고의 실적을 보이는 역이다. 또한 일반적인 업무지구와 번화가가 발달한 역 들의 일평균 승하차량이 10만명 정도라는 것을 생각하면 강남역은 이 두가지 특성이 합쳐진 만큼 막대한 이용객을 자랑한다. 뿐만 아니라 오피스의 규모도 타 지역에 비해 압도적이기 때문에 아침 출근시간대 2호선 외선방면 승객 대부분이 이 역에서 빠져나간다.

강남역의 위치는 강남대로와 서초대로, 테헤란로의 교차부에 위치했다. IT업체를 필두로
대규모 오피스 사무지구가 1990년대부터 이곳에 들어서기 시작해 학원가, 유흥가 등이 차례로 들어서면서 상상을 초월하는 유동인구가 생겨나게 됐다. 대표적으로 2호선 쪽10, 11번 출구 방면에서 신논현역까지는 대형 학원, 패션매장, 병원, 뷰티매장 음식점등이 빽빽하게 밀집돼 있다.

또 강남대로는 경기 등 외곽으로 나가는 광역버스의 최대 환승거점 중 하나이다. 오피스와 번화가가 함께 있다는 특성 때문에 주요 통학버스, 광역버스들이 밀집돼 경기도 주요 도시에서 오가는 사람들로 북적거리는 건 물론 인근 지하철역에서 오는 수요도 많다. 넘쳐나는 교통 수요에 대응하기 위해 빅데이터를 분석하여 일산신도시, 분당신도시 방면 심야버스를 대거 늘려운행 중이다.

강남역 7번출구 방면으로는 일명 삼성타운이라고 불리는 삼성의 서초사옥들이 밀집돼 있
다. 삼성전자, 삼성물산, 삼성생명을 비롯한 삼성의 핵심 계열사들이 모두 이곳에 입주해 있었다. 하지만 삼성전자 이전을 시작으로 계열사들이 현재는 떠나고 있는 상황이고최근에는 삼성화재가 쓰고 있는 사옥도 매물로 내놓은 만큼 앞으로도 삼성타운이라고 불릴 수 있을지 의문이다. 그러나 국내 최대 그룹인 삼성그룹 계열사들이 입주함으로 인해 강남역 상권의 재도약을 알린 계기가 됐었다.

또한 배후환경으로는 강남역의 메인 유흥가인 10번 출구쪽 상권 안에 아파트 단지 6개와 초등학교 1개, 중학교 1개가 있으며, 신분당선 쪽에도 비슷한 숫자의 아파트 단지와 학교들 이 존재한다. 인근 교대역과 사평역, 신논현역 및 논현역 주변 주민들도 가볍게 걸어서 올 만 한 곳이라 지역수요도 튼튼하다.

주변 볼거리로는 강남역 11번 출구 앞에있 는 싸이가 강남스타일을 추고 있는 조형물과 무대가 설치돼 있다. 강남스타일 유행 이후 강남역을 찾아오는 외국인 관광객을 위해 설치했다. 강남스타일이 한창 유행했을 때 가끔씩 그 무대에서 외국인들이 춤을 추고 동영상을 찍는 광경이 목격됐다. 신분당선 양 방향 플랫폼에도 강남스타일을 표현한 그림 두 개가 걸려있다.

패션·뷰티 매장 양쪽으로 밀집

국내 상권 중 최고의 인지도와 유동인구를 보유하는 강남역 상권은 그 명성만큼이나 다소 살인적인 임대료를 자랑한다. 특히 강남역을 끼고 있는 강남대로 메인도로 1층 매장 임대료는 월 기준 수억 원을 호가한다. 이렇게 엄청난 수준의 임대료와 보증금을 지불해야 하는 강남대로 메인 상권 매장은 주로 유명 프랜차이즈 매장이나 패션·뷰티 매장들이 차지하고 있다. 유동 인구가 다른 상권에 비해 많은 만큼 매출도 많이 나오는 강남대로 상권 매장들이지만 구매력이 중장년층보다 약한 젊은층 비율이 높고 매출이 많이 나온다고 해도 임대료 부담이 다른 상권들보다 몇 배 이상 높은 만큼 대부분의 매장들은 적자를 기록하고 있다. 그래서 업계에서는 임대료 부담이 매우 크지만 명동·강남역 등 국내 대표 상권에 출점하는 매장들을 안테나숍이 라고 부르고 있다. 상권의 인지도나 위상, 유동인구, 규모가 다른 타 상권에 비해 월등하기 때문에 적자를 감수하더라도 브랜드 홍보와 인지도를 강화하기 위한 차원으로 매장들을 내고 있기 때문이다.

또한 몇 년 전만 하더라도 강남대로 메인상권에서 패션매장들의 수가 가장 많고 주도권을 쥐고 있었다면 최근에는 뷰티매장들로 주도권이 넘어간 것으로 파악됐다. 여전히 패션매장들도 수가 많고 대형 플래그십 스토어를 운영 중에 있지만 조사 결과 강남대로 상권 메인이라고 할 수 있는 강남역부터 신논현역 사이 자리에 패션매장이 빠졌던 자리를 뷰티브랜드들의 대형 플래그십 스토어들이 매웠다. 하지만 최근 인기를 얻고 있는 스포츠 캐주얼 브랜드나 국내에 새롭게 진출하는 글로벌 패션 브랜드들이 잇따라 매장을 오픈하면서 패션매장들의 위상에는 큰 타격이 없는 것으로 확인됐고 강남대로메인 상권 이외에도 신논현역부터 논현역 사이 강남대로 상권에는 패션브랜드 매장들이 압도적으로 많이 운영 중에 있다.

높은 임대료와 증가하는 공실률 문제 대두

명동과 함께 국내 최고 상권으로 군림하고 있는 강남대로 상권도 최근 외국인 관광객 감소에 최저임금 인상, 주52시간 근무, 내수경기 침체 등이 겹치면서 직격탄은 맞은 것으로 확인됐다. 웬만한 불황에는 끄떡없었던 강남역 상권에 서조차 통째로 빈 건물이나 1층 공실이 늘어나고 권리금이 수억 원씩 급락하고 있다. 사드사태 이전 유커 호황시절에 받았던 수준의 임대료를 건물주들이 고집하자 강남역 메인 상권 매장에서도 1년 째 공실이 발생하는 등 공실 문제가 점차 커지고 있다.

또한 매장 임대료뿐만 아니라 높은 수준의 오피스 임대료도 지속되면서 강남역 부근 오피스를 떠나는 현상이 이어지자 강남대로 상권 고객층의 한 축을 담당했던 주변 오피스 고객층들의 발길도 줄어들었다. 또 강남지역 오피스 과잉공급도 계속 이어질 전망이어서 강남역 부근오피스 공실 문제도 점점 심각해질 전망이다. 가뜩이나 유동인구와 상권 인지도가 높다는 이유로 불황에도 임대료를 내리지 않고 전성기 수준의 임대료를 고집하는 건물주와 주52시간 근무, 가파른 최저임금 인상이 겹치면서 강남역과 강남대로에서 매장을 운영하고 있는 점주와 브랜드 관계자들의 고민이 깊어지고 있다.

특히 최근 패션계는 불황의 여파로 과거의 무조건적인 매장 확장 정책을 접고 비효율 매
장을 정리하는 등 매장 구조조정이 수년째 진행되고 있는 만큼 많게는 매월 수천만원의 적자를 내는 강남대로 상권의 매장들을 언제까지 유지할 수 있을지 의문이다. 이런 문제들을 해결하기 위해서는 건물주와 임차인들이 임대료 인하를 위해 타협에 나서야 하고 정부 차원에서도 임대료 조정 자리 마련과 최저임금 인상에 따른 급격한 인건비 인상에 대한 지원책을 적극적으로 시행해야 한다