지하철 2호선과 7호선이 환승하는 건대입구역 주변에 오피스텔과 상업시설로 구성된 지상 19~25층짜리 복합건축물 2동이 들어선다. 역세권인 특성을 감안해 준공공임대주택 80여실까지 포함될 예정이라 건대입구역 상권이 앞으로 계속 확대될 것으로 보인다.

상가뉴스레이더와 지역 부동산업계에 따르면 건대상권은 전형적인 대학상권이다. 건국대학교와 인근 주변지역에서 거주하는 인구가 다수를 차지하며, 유동인구의 70%이상이 20대인 것으로 분석된다. 여기에 주변 업무시설이나 공장 등에서 근무하는 직장인들과 건국대학교병원을 이용하는 사람도 꽤 많은 편이다.

유동인구가 가장 많이 형성되는 시간대는 여타 상권들처럼 학생들의 하교시간과 직장인들의 퇴근시간대인 6시 이후다. 저녁에 이곳을 들려 보면 이곳의 하루 유동인구가 10만 명 이상에 육박한다는 통계가 피부에 와 닿는다. 특히 이 상권의 핵심을 형성하는 건국대학교 주변과 지하철 1번 출구와 6번 출구에서 골목으로 들어가는 초입부근은 저녁이 되면 발디 딜 틈이 없을 정도로 많은 사람들이 거리를 가득 메운다.

먼저 지하철 2번 출구에서 어린이대공원(화양리)방향으로 1Km가량 이어지는 이른바 건국대학교 맞은편 대로변 판매라인은 건대상권을 짊어지고 가는 핵심지역이라고 할 수 있다. 지하철 2호선을 이용하는 사람들이 주로 이용할 수밖에 없는 1번 출구와 6번 출구 인근이 아니라 건국대학교 맞은편에 판매상권이 형성된 이유는 단순히 대학과 인접해있기 때문만이 아니라 지하철역의 구조적인 문제에서 기인한 것이다.

오랫동안 패션·먹거리업종 함께 발달

건대입구역은 지상화된 전철역이다. 이런 이유로 거리에 서면 고가도로가 놓여 있어서 시야가 꽉 막힌 느낌과 함께 주변 분위기 자체가 어두워지는 현상이 자연적으로 생길 수밖에 없다. 건국대학교 맞은편 대로변은 늦은 시간대까지 엄청난 유동인구가 거리를 활보하는 상급지이다. 주요 업종은 역시 패션, 의류, 화장품, 액세서리, 팬시, 잡화가 주를 이룬다.

1층에는 33㎡(10평) 안팎의 매장이 대부분이다. 최근 서울시내 주요 상권들의 특이한 특징은 1층을 전유하던 유통업과 판매업의 매출부진을 식음료와 외식업종이 커버하고 있는 현상이다. 즉 1층 업종의 주력수요층이었던 유통업종과 판매업종이 매출부진으로 자리를 내주게 되고 2층의 주력 수요층이었던 아이스크림가게, 전문 커피숍, 생과일 주스 판매업종 같은 F&B업종이 두드러진 약진을 통해TJ 1층에 자리잡기 시작했다.

이에 따라 서울시내 주요 상권에서는 2층의 주력 수요층이 1층에 대한 수요증가에 따라 2층 매물들이 예전에 비해 증가하고 있으며 건대역 상권에서도 이러한 현상을 찾아볼 수 있다. 이제는 주요상권에서도 상당수의 외식업체들은 2층보다 오히려 1층 매장의 활용가치를 더 높게 평가하고 선호하는 경향을 보이고 있다. 건대입구역 상권의 먹자골목을 주의 깊게 살펴보면 고가전철과 평행하게 가로로 뻗은 이면도로와 십자모양으로 세로로 뻗은 이면도로, 그리고 주변의 좁은 골목들에 고기집, 회집, 호프 등의 업종이 비교적 큰 평수의 매장에 분포되어 있음을 알 수 있다. 주택을 개조해서 만든 음식점이 많다는 점이 이색적인 이 먹자골목 초입에는 삼겹살 등 고기집이 많고 안쪽으로 들어갈수록 레스토랑, 호프 등의 비율이 높아진다.

패션매장, F&B매장으로 대체 빈번

또 한때 의욕적인 개발이 이뤄졌던 이른바 ‘건대로데오’ 상권도 유명하다. 노유동상권이라고도 불리는 이곳은 여러가지 악재들로 인해 ‘상권이 죽었다’는 평가를 받고 있다. 실제로 로데오를 방문해보면 사람들이 가장 많이 붐비는 저녁시간임에도 불구하고 제대로 영업을 하지 못하는 매장들과, 비어있는 매장도 종종 눈에 띈다. 특히 최근에는 패션 브랜드 매장이 철수하고 외식업종의 매장이 그 자리를 매우는 현상도 발생하고 있다.

그러나 건대입구역 상권은 지금도 꾸준히 상권이 확장되고 있는 분위기이다. 물론 상권 자체가 주택가와 매우 인접해 있어서 기존의 상권지역이 면적적인 팽창을 통해서 상권이 확장되는 것은 물리적인 측면에서 기대하기 어렵지만 건국대학교병원 남쪽 편 이전 건대야구장 부지에 4개동 1777세대 58층 규모의 ‘더 샾 스타시티’가 입주해 거주인구가 확대되고 이와 함께 스타시티 단지 내와 주변에 대형 유통시설이 들어서면서 상권이 확대되는 모습을 보였다.

또 건대입구역 주변에 오피스텔과 상업시설로 구성된 지상 19~25층짜리 복합건축물 2동이 들어설 계획이다. 지난해 서울시 도시·건축공동위원회가 이런 내용의 ‘건대입구역지구 지구단위계획 변경결정 및 3-2-A지구 특별계획구역 세부개발계획 변경 결정안’ 등을 가결했기 때문이다. 세부적인 내용을 살펴보면 광진구 자양동 2-2일대 3967.8㎡ 규모인 건국대학교 입구 3-2지구 특별계획구역을 A지구(2560.0㎡)와 B지구(1295.0㎡)로 나누고, 자양동 2-6 일대의 3-3지구는 기존 3-2지구 112.8㎡를 편입해 5946.3㎡ 규모로 확대했다. 3-2-A지구와 3-3지구의 용도지역은 일반주거지역에서 일반상업지역으로 상향조정했다.

3-2-A지구(대지면적 2291㎡)에는 지하 7층~지상 19층 규모의 복합건축물이 신축될 예정이다. 업무시설과 준공공임대주택 용도의 오피스텔 294실과 근린생활시설, 예식장, 공공시설이 들어선다. 이 가운데 44실은 준공공임대주택으로 공급된다. 준공공임대주택은 임대 의무기간 8년, 임대료 상승률 연 5% 이내 규제를 적용해 임차인의 주거안정을 꾀하는 대신 임대사업자에게 조세감면·금융혜택을 준다.

대규모 오피스텔과 공공시설 입지 예정

건물 내 공공시설은 마을·사회적경제통합지원센터와 공동전시홍보관, 캠퍼스타운 연계시설, 청년커뮤니티시설로 운영된다. 지상 3층은 기부채납하고 지상 1층과 8층 일부는 사용권 형식으로 제공한다. 3-3지구(대지면적 4966.3㎡)에는 지하 6층~지상 25층짜리 복합건축물이 지어진다. 계약면적 122.44~146.09㎡(전용면적 59.68~71.67㎡) 357실 규모의 오피스텔과 판매시설, 공공시설, 공익시설이 들어선다.

이 건물에는 전체의 10% 정도를 준공공임대주택으로 도입하는 조건이 부여됐다. 건물 내 공공시설(기부채납)은 지상 3층에 연면적 3792㎡ 규모로 조성되며 향후 캠퍼스타운 연계시설로 활용된다. 만약 이 개발이 완료되면 건대입구역의 상권은 앞으로도 계속 확대될 것이란 예측은 가능하다. 특히 최근에는 건대입구역 상권이 침체기를 벗고 다시 부활 중이란 소식도 들려오고 있는 상황이기 때문에 이런 현상과 맞물리게 되면 서울지역 최고의 상권으로 발돋움할 수 있을 것이란 이야기도 나오고 있는 상황이다.

한편 어느덧 서울시내를 대표하는 상권으로 급성장한 건대상권은 지난 1984년 지하철 2호선이 개통되고 나서도 한동안은 인근 화양리 상권에 가려 빛을 보지 못한 상태였다. 그러나 대표적인 유흥상권이었던 화양리가 1995년 청소년보호구역으로 지정되면서 윤락가와 유흥업소들이 사라지고 10대 소비층을 유입하는데 실패하며 쇠퇴해가는 과정에서 현재의 건대입구역 일대가 화양리로 몰리던 젊은 소비계층을 본격적으로 유입하기 시작했다.

하지만 무엇보다도 건대입구역 상권의 눈부신 약진에는 청담대교의 개통과 지하철 7호선이 결정적인 역할을 했다고 볼 수 있다. 강남구와 광진구를 연결하는 청담대교는 차량과 지하철을 동시에 이용할 수 있기 때문에 강남의 인구가 건대상권으로 진입하는 시간을 크게 단축시켰으며, 7호선 역시 이곳을 환승역세권으로 변모시킴과 동시에 마땅히 갈 곳을 찾지 못하던 중랑구의 주민들까지 이곳으로 발을 옮기게 만들었다.